HỘI LIÊN HIỆP PHỤ NỮ VIỆT NAM
—————————–
TRÍCH MỘT SỐ QUY ĐỊNH DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI (SỬA ĐỔI) TẬP TRUNG GÓP Ý SÂU HƠN
I. THU HỒI ĐẤT
Điều 15. Nhà nước quyết định thu hồi đất
1. Thu hồi đất để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội;
2. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai;
3. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện
Điều 59. Các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh
1. Làm nơi đóng quân.
2. Xây dựng căn cứ quân sự.
3. Xây dựng các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh.
4. Xây dựng ga, cảng quân sự.
5. Xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh.
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân.
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí.
8. Xây dựng nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân.
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân.
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
Điều 60. Các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
1. Để thực hiện các dự án, công trình quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án, công trình quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư.
2. Xây dựng trụ sở cơ quan được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
3. Xây dựng, mở rộng các công trình kết cấu hạ tầng và vùng phụ cận của công trình giao thông, điện lực, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, các công trình thu gom, xử lý chất thải, thông tin liên lạc, hệ thống dẫn, kho chứa xăng dầu, khí đốt và các công trình khác theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng.
4. Xây dựng các công trình sự nghiệp bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thuộc các ngành và lĩnh vực: kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục đào tạo, thể dục thể thao, khoa học công nghệ, môi trường, ngoại giao, chợ, công viên.
5. Để mở rộng các công trình là di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng theo quy định của pháp luật về di sản văn hóa.
6. Để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.
7. Để sử dụng cho các cơ sở tôn giáo.
8. Làm nghĩa trang, nghĩa địa.
9. Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.
Điều 61. Các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh
tế, xã hội
1. Xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
2. Để xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn; thực hiện dự án nhà ở tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.
3. Để thực hiện các dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA).
4. Để cho thuê đất thực hiện các dự án thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản.
Điều 62. Căn cứ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội
Việc thu hồi đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Điều 63. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà cố ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
d) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
đ) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
e) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt mà cố ý không chấp hành;
g) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai (12) tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám (18) tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn (24) tháng liền;
h) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng (12) liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn (24) tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; việc chấp thuận chỉ được thực hiện một lần và không quá thời hạn mười hai (12) tháng.
Người bị thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại khoản này không được trả lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp; không được thanh toán giá trị đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai phải căn cứ vào các văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
Điều 64. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự
nguyện
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết không có người thừa kế;
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
2. Việc thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện theo căn cứ sau:
a) Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;
b) Giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bố chết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đối với trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;
c) Văn bản trả lại đất của người sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này.
Điều 65. Thẩm quyền thu hồi đất
1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong các trường hợp sau:
a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp;
c) Thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả đất của người bị thu hồi đất quy định tại điểm a, điểm b khoản này và khoản 2 Điều này.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định trong các trường hợp sau:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
b) Thu hồi đất ở gắn liền với nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Người có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Điều 66. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội
1. Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi (90) ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi (180) ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm cho người bị thu hồi đất biết.
Trường hợp tổ chức phát triển quỹ đất và những người có đất bị thu hồi đã thỏa thuận bằng văn bản thống nhất về phương án bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất hoặc khu đất thu hồi không phải giải phóng mặt bằng thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất.
2. Người có đất bị thu hồi có trách nhiệm phối hợp với tổ chức phát triển quỹ đất trong quá trình đo đạc, thống kê, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
3. Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất.
Điều 67. Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn
bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại các Điều 163, 182, 186 và Điều 187 của Luật này.
Điều 68. Quản lý, sử dụng quỹ đất đã thu hồi
Quỹ đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo quy định sau:
1. Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 59, Điều 60 và Điều 61 của Luật này thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý đối với trường hợp chưa triển khai dự án đầu tư;
2. Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 63 và khoản 1 Điều 64 của Luật này thì giao cho tổ chức phát triển quỹ đất để quản lý, đấu giá quyền sử dụng đất.
Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất
1. Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành Quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm để lập dự án đầu tư, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
Quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm được gửi đến từng người có đất bị thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất bị thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức phát triển quỹ đất triển khai thực hiện Quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
c) Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức phát triển quỹ đất, thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập dự án đầu tư, lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và tổ chức lấy kiến về phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất bị thu hồi đất, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi.
Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; trường hợp còn nhiều ý kiến không tán thành về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì tổ chức phát triển quỹ đất cần giải thích rõ hoặc xem xét, điều chỉnh.
b) Thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.
3. Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định sau đây:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 65 của Luật này quyết định thu hồi đất.
b) Sau khi có quyết định thu hồi đất, tổ chức phát triển quỹ đất hoàn thiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai.
Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho tổ chức phát triển quỹ đất.
c) Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt.
4. Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm quản lý quỹ đất đã được giải
phóng mặt bằng.
Điều 70. Trình tự, thủ tục thu hồi đất để giao đất, cho thuê theo hình thức
chỉ định chủ đầu tư
1. Chấp thuận chủ trương đầu tư, giới thiệu địa điểm được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, giới thiệu địa điểm.
b) Các dự án quan trọng quốc gia sau khi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều thì không phải thực hiện thủ tục giới thiệu địa điểm quy định tại điểm a khoản này.
2. Việc xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo quy định tại Điều 69 và Điều 70 của Luật này.
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định sau đây:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 65 của Luật này quyết định giao đất, cho thuê đất;
b) Chủ đầu tư được nhận bàn giao phần diện tích mặt bằng đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ để triển khai dự án;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất và bàn giao đất trên thực địa cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
Điều 71. Cưỡng chế thực hiện quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra,
khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; quyết định thu hồi đất
1. Người sử dụng đất phải chấp hành quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; quyết định thu hồi đất. Trường hợp người sử dụng đất không chấp hành thì bị cưỡng chế. Người bị cưỡng chế phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.
2. Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất là người có thẩm quyền ban hành Quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất;
b) Người có thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế quy định tại điểm a khoản này không được ủy quyền.
3. Chính phủ quy định điều kiện, trình tự, thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; quyết định thu hồi đất quy định tại Điều này.
II. BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Điều 72. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền.
2. Việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ,khách quan, công bằng, công khai và đúng quy định của pháp luật.
3. Cơ quan có trách nhiệm chi trả tiền bồi thường phải chi trả kịp thời cho
người có đất bị thu hồi.
Điều 73. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 96 và Điều 97 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quy định tại các Điều 96, Điều 97 và Điều 98 của Luật này.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất do Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 98 của Luật này.
4. Tổ chức, cá nhân nước ngoài; tổ chức kinh tế liên doanh được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
5. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật này.
Điều 74. Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại
1. Giá đất để tính bồi thường được xác định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất.
2. Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau :
a) Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
b) Bồi thường chậm do người có đất bị thu hồi đất gây ra mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
3. Người sử dụng đất được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi có đủ các điều kiện sau:
a) Nhà nước thu hồi đất trước thời hạn sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 63 của Luật này;
b) Có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà chưa thu hồi được;
c) Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không được bồi thường về đất; sử dụng đất do nhận khoán; sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm tiền thuê đất trả trước còn lại, chi phí san lấp mặt bằng và các chi phí khác.
Điều 75. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 124, Điều 125 của Luật này và phần diện tích do được thừa kế (nếu có);
b) Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định tại Điều 124, Điều 125 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
2. Trường hợp đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 124 của Luật này.
Điều 76. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo
1. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế thực hiện như sau:
a) Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với đất nông nghiệp của nông trường, lâm trường quốc doanh, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Trường hợp đất nông nghiệp của nông trường, lâm trường quốc doanh đã giao khoán cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp (không bao gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên), nuôi trồng thủy sản, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định của Luật này.
b) Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.
Điều 77. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thì được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
2. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp được bồi thường quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở thì được bồi thường chi phí di chuyển.
3. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở và phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.
Điều 78. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường về đất; đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của Luật này, khi Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Điều 79. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu
hồi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường về đất đối với thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 54 của Luật này; tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 178 của Luật này, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, khi Nhà nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 74 của Luật này thì được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Điều 80. Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường
về đất Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về đất trong các trường hợp sau:
1. Thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại Điều 63 và Điều 64 của Luật này;
2. Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trừ trường hợp đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này;
3. Đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc là đất Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
4. Đất được Nhà nước giao để quản lý;
5. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
6. Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
7. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại các Điều 96, Điều 97 và Điều 98 của Luật này;
8. Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
9. Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Điều 81. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
a) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì ngoài việc bồi thường còn được Nhà nước hỗ trợ; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
b) Việc hỗ trợ phải đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật.
2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
a) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;
b) Hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp;
c) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở;
d) Hỗ trợ khác.
3. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.
Điều 82. Lập và thực hiện dự án tái định cư
1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất.
2. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo
bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, phù hợp với tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
3. Việc thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.
Điều 83. Bố trí tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở
1. Tổ chức phát triển quỹ đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thuộc đối tượng phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung thông báo bao gồm: địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí các hộ gia đình, cá nhân vào tái định cư.
2. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư; ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách; tạo điều kiện để các hộ được vào xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí các hộ gia đình, cá nhân vào tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm bàn giao đất ở tái định cư, bán nhà ở tái định cư.
4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở và tài sản gắn liền với đất không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ để mua đủ suất tái định cư tối thiểu.
Điều 84. Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đặc biệt
1. Đối với dự án đầu tư do Quốc hội, Chính phủ quyết định mà phải di chuyển cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hóa của cộng đồng thì Thủ tướng Chính phủ quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Đối với các dự án sử dụng vốn vay của các tổ chức quốc tế, nước ngoài mà Chính phủ có cam kết về khung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì thực hiện theo khung chính sách đó.
III. BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ TÀI SẢN, VỀ SẢN XUẤT, KINH DOANH KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Điều 85. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản và về sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
1. Chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, tổ chức kinh tế liên doanh được bồi thường thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh.
Điều 86. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà
nước thu hồi đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không thể tiếp tục sử dụng thì được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn tiếp tục sử dụng được thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không thể tiếp tục sử dụng thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.
3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Điều 87. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi
thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất.
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi (nuôi trồng thủy sản) thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;
b) Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế.
Điều 88. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất
1. Việc bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo quy định sau đây:
a) Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đang sử dụng đất hợp pháp, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển nhà, tài sản khác gắn liền với đất thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt;
b) Đối với hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất và các tài sản khác có thể tháo rời và di chuyển được thì được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; tổ chức kinh tế bị thiệt hại do ngừng sản xuất kinh doanh thì được bồi thường.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.
Điều 89. Bồi thường thiệt hại do bị hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại
tài sản gắn liền với đất
1. Người đang sử dụng đất hợp pháp mà đất đó bị hạn chế khả năng sử dụng đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất do các công trình công cộng mà Nhà nước đầu tư xây dựng gây ra thì được bồi thường thiệt hại theo quy định sau:
a) Làm thay đổi mục đích sử dụng đất thì được bồi thường bằng tiền theo mức chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất;
b) Không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, nhưng làm hạn chế khả năng sử dụng của đất thì được bồi thường bằng tiền theo mức thiệt hại thực tế. Mức bồi thường thiệt hại thực tế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp đối với từng trường hợp cụ thể;
c) Nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị thiệt hại do phải giải tỏa thì được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế.
2. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.
Điều 90. Những trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường
thiệt hại về tài sản gắn liền với đất
1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 63; các điểm a, b và d khoản 1 Điều 64 của Luật này;
2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác
không còn sử dụng.
IV. ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Điều 17. Nhà nước định giá đất
1. Quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất.
2. Ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Điều 107. Nguyên tắc định giá đất
Việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sau đây:
1. Theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước có quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và tính các khoản nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của Luật này;
2. Theo thời hạn sử dụng đất;
3. Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã
chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công (sau đây gọi chung là giá đất thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất;
4. Cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất như nhau thì có mức giá như nhau;
5. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất cho phù hợp với từng loại đất.
Điều 108. Khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh
1. Chính phủ quy định khung giá các loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
2. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất, cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất thực hiện việc xác định phạm vi, giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trình Chính phủ ban hành.
3. Khung giá đất được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh và thời gian tăng hoặc giảm phải liên tục từ một trăm tám mươi (180) ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh cho phù hợp.
Điều 109. Bảng giá đất
Phương án 1:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất,
khung giá đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành.
Đối với những nơi chưa có giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì việc quy định cụ thể giá các loại đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất.
Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ sáu mươi (60) ngày trở lên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp tại kỳ họp gần nhất. Trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với giá đất thị trường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nguyên tắc và phương pháp định giá đất quyết định giá đất cụ thể.
2. Bảng giá đất do Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất;
c) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất;
d) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
đ) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai;
e) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
h) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Phương án 2:
1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ năm (05) năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
2. Bảng giá đất do Ủy ban nhân cấp tỉnh ban hành được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
a) Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính các khoản thuế liên quan đến đất đai;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
3. Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể mà không được thấp hơn bảng giá đất để áp dụng trong các trường hợp sau:
a) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất;
c) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Điều 110. Tư vấn giá đất
1. Tư vấn giá đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:
a) Khi xây dựng khung giá đất; giá đất thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; bảng giá đất và định giá đất cụ thể mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có yêu cầu;
b) Khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các bên có liên quan;
c) Khi các bên thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến giá đất cụ thể mà có yêu cầu.
2. Điều kiện để được hoạt động tư vấn giá đất
Tổ chức được hoạt động tư vấn giá đất nếu có đủ các điều kiện quy định sau đây:
a) Có đăng ký kinh doanh dịch vụ tư vấn giá đất theo quy định của pháp luật;
b) Có ít nhất ba (03) cá nhân tốt nghiệp đại học chuyên ngành liên quan đến định giá đất và có chứng chỉ hành nghề định giá đất hoặc định giá bất động sản hoặc thẩm định giá bất động sản.
3. Việc xác định giá đất của tổ chức tư vấn phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo các nguyên tắc, phương pháp định giá đất quy định tại Điều 107 của Luật này.
4. Giá đất do tổ chức tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất; để người sử dụng đất và người khác có liên quan tham khảo trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.
Điều 111. Quyền và trách nhiệm của tổ chức tư vấn giá đất
1. Quyền của tổ chức tư vấn giá đất
a) Thực hiện tư vấn giá đất theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
b) Yêu cầu bên thuê tư vấn cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến việc xác định giá đất; trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng.
c) Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng tư vấn giá đất khi bên thuê tư vấn vi phạm điều kiện do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Trách nhiệm của tổ chức tư vấn về giá đất
a) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, khách quan của kết quả định giá.
b) Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng tư vấn giá đất với bên thuê tư vấn.
c) Chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền về tổ chức, kết quả hoạt động tư vấn giá đất định kỳ hàng năm hoặc trong trường hợp đột xuất.
d) Thực hiện nghĩa vụ về thuế và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan theo quy định của pháp luật.
đ) Đăng ký danh sách định giá viên và việc thay đổi, bổ sung danh sách định giá viên với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi tổ chức tư vấn giá đất đặt trụ sở chính.
e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về kết quả tư vấn giá đất.
V. QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Điều 161. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 168; khoản 2, điểm a, b khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 170; các điểm b, c, d, đ, e, g, h và i khoản 1 và điểm a khoản 3 Điều 173; điểm a khoản 2 Điều 174; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d và đ khoản 3 Điều 177; khoản 2 và khoản 3 Điều 178; điểm b khoản 1, điểm c khoản 2 Điều 179; các điểm b, c khoản 2 Điều 180; khoản 1 Điều 181 của Luật này khi có các điều kiện quy định tại Mục 5 Chương này.
2. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất:
Phương án 1:
Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên.
Phương án 2:
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên.
3. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Điều 182. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 183, 184, 185, 186, 187 và 188 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và có hiệu lực kể từ ngày đăng ký.
Điều 183. Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau:
a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được xét duyệt, chấp thuận.
2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải đảm bảo các điều kiện sau:
a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
c) Không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.
4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 188 của Luật này.
Điều 184. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính.
Điều 185. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Điều 186. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
3. Hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau mười (10) năm kể từ ngày được giao đất.
Điều 187. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau:
1. Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
2. Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
3. Đối với đất trồng lúa thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 129 của Luật này.
Điều 188. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê được thực hiện như sau:
a) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chỉ được thực hiện khi hoàn thành việc xây dựng nhà ở;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc chuyển nhượng toàn bộ dự án cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh khi đã hoàn thành việc đầu tư kết cấu hạ tầng đồng bộ theo dự án đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có đủ các điều kiện nêu tại các khoản 1 Điều 182 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.